Giới thiệu chung

TỔNG HỢP CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản đối với con người là rất cần thiết, một gia đình có mức sống trung bình hay một gia đình giàu có, đều có nhu cầu về bất động sản để ở, để sống và có nhu cầu thay đổi khi cuộc sống thay đổi, thay đổi chỗ ở hoặc khi gia đình có con cái trưởng thành muốn mua cho con một thửa đất hay một căn hộ hợp lý về nhu cầu sử dụng, đối với gia đình giàu có họ muốn đầu tư vào khu nghỉ dưỡng, khu du lịch, muốn sống tại khu trung tâm sầm uất đầy đủ tiện nghi và họ cũng có nhu cầu sở hữu bất động sản tại các nước tiên tiến trên thế giới
Nhu cầu sử dụng bất động sản của con người là rất lớn, không những dùng bất động sản để ở, để sống mà họ còn nhu cầu kinh doanh và dùng bất động sản là tài sản tích lũy, vì vậy khi họ muốn sử hữu một bất động sản thì họ mất khá nhiều thời gian tìm hiểu bởi xung quanh các lý do sau:
Tìm được một thửa đất hay căn hộ phù hợp về điều kiện kinh tế nhưng lại không thoải mái về tâm lý (về hướng, môi trường xã hội...)
Tìm được một thửa đất hay căn hộ thoải mái về tâm lý “phong thủy” nhưng điều kiện tài chính lại gặp khó khăn.
Tìm được một thửa đất làm trang trại hay căn hộ thoải mái về tâm lý “phong thủy” và điều kiện kinh tế thì lại đắn đo về quy hoạch, thủ tục pháp lý, chuyển đổi quyền sử dụng.
Tìm được vị trí thay đổi chỗ ở, muốn bán căn hộ hay thửa đất đang sở hữu, sử dụng để trang trải cho phù hợp với điều kiện sống của gia đình thì cũng lại đắn đo về giá cả với thị trường và pháp lý chuyển đổi...
Tìm căn hộ muốn thuê hay ngôi nhà để làm văn phòng hoặc gia đình để ở, kinh doanh, buôn bán hay một khu du lịch nghỉ dưỡng thì lại đắn đó về yếu tố vị trí , pháp lý và môi trường xung quanh…? Họ đều trăn trở các lý do nêu trên.
Website: Chuyennhuongnhadat24h.com sẽ chia sẻ kinh nghiệm về thị trường bất động sản nói chung và loại hình bất động sản nói riêng, mong muốn góp một phần nhỏ thông tin về thị trường bất động sản tại Việt Nam trong tâm trí người có nhu cầu sử dụng.
KHÁI NIỆM THUẬT NGỮ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN “BĐS”
Bất động sản “BĐS” là thuật ngữ được Pháp luật quy định, là tên gọi chung cho thị trường nhà đất hay còn gọi là thị trường bất động sản nói chung. Bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền trên mặt đất như các công trình xây dựng kiên cố gắn liền với đất, gắn liền trong lòng đất như các mỏ kim loại, mỏ khoáng sản…
“Bất động” là đất cố định, “Sản” là tài sản kiên cố gắn liền với đất, bao gồm tài sản trên mặt đất như các công trình xây dựng nhà ở, địa ốc… và tài sản trong lòng đất như các mỏ kim loại, các mỏ khoáng sản và các tài sản khác do pháp luật Nhà nước quy định.
Giá trị của từng bất động sản. Không có giá trị tuyệt đối mà chỉ có giá trị tương đối bao gồm song hành hai giá trị; 1 là đơn giá bất động sản do Nhà nước quy định theo các loại bất động sản của từng khu vực thuộc các vùng miền khác nhau; 2 là đơn giá bất động sản theo đơn giá thị trường tại mỗi khu vực, vùng miền, giá trị thị trường của từng bất động sản luôn biến động, sự biến động giá trị của từng loại bất động sản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau, như yếu tố về quy hoạch của Nhà nước bao gồm cơ sở hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện, hệ thống điện, nước và các công trình phúc lợi khác như khu vui chơi giải trí, các dự án đầu tư địa ốc, khu công nghiệp, khu công nghệ cao…Tất cả các yếu tố đó đều làm cho thị trường của từng loại bất động sản sôi động và biến động về giá trị theo thời gian.
Yếu tố chủ yếu vẫn là nhu cầu sử dụng của con người, các nhà đầu tư đều căn cứ quy hoạch và tầm nhìn quy hoạch trung hạn 10 năm và dài hạn trên 15 năm để đưa ra phân khúc loại hình các bất động sản phù hợp với khả năng nhu cầu sử dụng của con người.
Một yếu tố khan hiếm cũng góp phần không nhỏ vào biến động về giá trị của từng loại bất động sản, khi mọi yếu tố quy hoạch vĩ mô tại một vùng được ổn định về mọi mặt thì yếu tố khan hiếm về bất động sản sẽ làm giá trị BĐS tại vùng đó biến động tăng dần.
ĐIỀU GÌ TẠO NÊN GIÁ TRỊ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
Những yếu tố tác động đến giá trị của BĐS được kể dưới đây:
Sức hút về giá cả BĐS phần lớn dựa vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị biến động theo thời gian;
Giá cả BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết trên thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... có những yếu tố xuất phát từ dự án đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; Có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố BĐS bị tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với thị trường BĐS nói chung, cụ thể tác động trực tiếp đến các nhóm BĐS là:
Nhóm BĐS Thổ cư, bao gồm cả trang trại, nhà vườn, (nhóm tự nhiên)
Nhóm BĐS khu chung cư trong đó cả đất liền kề và biệt thự liền kề,
Nhóm BĐS Du lịch và nghỉ dưỡng, BĐS cao cấp, đặc biệt cao cấp
Yếu tố tự nhiên
1. Vị trí của BĐS: Yếu tố vị trí của BĐS có khả năng sinh lời càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 3 loại vị trí, vị trí tuyệt đối, vị trí tương đối và vị trí xa trung tâm. Xét trên phương diện tổng quát, cả 3 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Những BĐS nằm trong các ngách, hẻm nhỏ, cách xa chợ, đơn điệu hẻo lánh, tạm gọi là: “vị trí xa trung tâm”. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất, các tài sản gắn liền với đất.
2. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10 -15m, căn chưng cư mini tối thiểu 45m², nhà biệt thự 500m², nhà vườn từ 2000m² trở lên…hình thể BĐS tròn hay méo mó… cũng tạo nên giá trị của BĐS đó.
3. Địa hình BĐS toạ lạc: Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại thì giá sẽ cao hơn.
4. Kiến trúc bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): Nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
5. Đặc điểm về thổ nhưỡng trên mặt đất và dưới đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng và ngược lại.
6. Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
7. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
Yếu tố kinh tế
8. Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
9. Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
Yếu tố liên quan đến thị trường
10. Tính hữu dụng của BĐS và nhu cầu về loại BĐS trên thị trường:
Mục đích sử dụng BĐS và tính phù hợp loại hình BĐS đó tại thị trường, ví như một căn biệt thự tráng lệ lại tọa lạc trong một ngõ hẹp thì giá trị của nó sẽ không cao. Ngược lại nó sẽ có giá cao hơn.
Mặt khác đầu tư BĐS để kỳ vọng tương lai sẽ tăng giá khi có các dự án lớn đầu tư cơ sở hạ tầng và các tiện ích khác…
Yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
11. Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v... hiện có.
12. Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất. Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng...).
Yếu tố bên ngoài: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng.
13. Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
14. Các chính sách:
Cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
Cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
Tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất...
Tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
Thuế của Nhà nước đối với BĐS
Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:
15. Yếu tố kinh tế liên quan: Tính chất cung - cầu BĐS trong khu vực, đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực, các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực, hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc...) Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng, thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác; Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng; Mức giá bình quân các loại đất trong vùng; Tỷ lệ thuế và mức thuế suất; Mức độ lạm phát chung; Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
16. Yếu tố xã hội: Xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ…
17. Khái niệm liên quan đến yếu tố Phong Thủy
Ngày xưa khi chọn mua đất, cất nhà ta thường có câu “Nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ”, - Theo quan niệm xưa, nếu lựa chọn được mảnh đất có đầy đủ 3 tiêu chí này thì quả đúng là thiên thời - địa lợi - nhân hòa…3 tiêu chí này luôn là kim chỉ nam để lựa chọn thổ cư và nếu lựa chọn được mảnh đất như vậy thì quả đúng là báo hiệu một tương lai phát đạt, thịnh vượng đối với gia đình đó. Vậy, nếu đặt vào xã hội hiện nay, liệu lời nhận định ấy có còn đúng được bao nhiêu phần trăm?
Thứ nhất, “Nhất cận thị”
Có nghĩa là gần chợ. Tuy nhiên, “thị” ngày nay không chỉ bó hẹp trong nghĩa chợ nữa mà rộng hơn, không chỉ các đô thị lớn và các trung tâm thành phố. Dù hiểu theo nghĩa “chợ” hay các “khu trung tâm sầm uất” thì “thị” đều đề cập đến tính tiện lợi, đẳng cấp. Sống gần trung tâm, người ta dễ dàng tiếp cận với các tiện nghi cuộc sống như trung tâm mua sắm, y tế, giáo dục, văn hóa, vui chơi, giải trí đa dạng và hiện đại.
Nói vậy nhưng sự sầm uất ấy lại tiềm tàng sự ô nhiễm vô cùng nặng nề bao gồm không khí, tiếng ồn hay thậm chí là nguồn nước. Sự đắt đỏ trong chi phí sinh hoạt hàng ngày đòi hỏi mọi người cần làm việc cật lực để đảm bảo cuộc sống cho bản thân và gia đình. Hơn thế, tâm lý mải miết kiếm tiền khiến những người dân thị thành ít có thời gian quan tâm đến nhau, những căn nhà ở đây luôn trong tình trạng “đèn nhà ai nhà nấy rạng” khiến không ít người muốn “tháo cũi sổ lồng” về với chốn thôn quê thoáng mát, ấm áp nghĩa tình.
Thứ hai, “Nhị cận giang”
Yếu tố này được ưa chuộng từ bao đời nay. Các nền văn minh rực rỡ của nhân loại đều được hình thành và phát triển tại lưu vực các con sông lớn bởi nguồn nước từ các con sông phục vụ nhu cầu sinh hoạt, trồng trọt và giao thương của con người… Hơn nữa, trước đây khi đường bộ chưa có nhiều, người xưa hoạt động thương mại chủ yếu bằng đường thủy. Các thương thuyền chở hàng buôn bán, đối lưu từ đồng bằng lên miền thượng du, thường cập bến hai bên bờ sông để mua bán trao đổi. Do đó, những khu vực ven sông, và những nơi có các bến thuyền thường là những nơi trù phú, nhà cửa chợ búa đông đúc, mua bán tấp nập.
Thứ ba, “Tam cận lộ”
Vị trí gần đường luôn mang đến những thuận lợi để lưu thông, kinh doanh hay thông thoáng…
Có thể nói, trước đây 3 yếu tố kể trên được xem là điều kiện lý tưởng cho việc chọn đất làm nhà thì ngày nay quan niệm đó không còn trú trọng là lý tưởng cao nhất, trái lại nhiều người phải suy nghĩ khi lựa chọn BĐS đó để ở hay để sống hoặc để kinh doanh. Tính chất phù hợp với nhu cầu và mục đích sử dụng của từng người với từng loại BĐS đó.
18.Tính hấp dẫn của BĐS với nhu cầu của con người
*/Bất động sản có thể chia thành các loại sau đây:
a. Bất động sản đầu tư xây dựng:
Bất động sản nhà đất: Đây là loại bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất và có tính phức tạp cao.
Bất động sản công trình thương mại- dịch vụ, nhà xưởng.
Bất động sản về trụ sở làm việc.
Bất động sản của cơ sở hạ tầng.
b. Bất động sản không có đầu tư, xây dựng.
c. Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, di sản thiên nhiên và văn hóa …
*/ Tính cá biệt và khan hiếm
BĐS mang tính chất của đất đai, chính vì lý do này mà nó có tính khan hiếm. Đất là nguồn tài nguyên có giới hạn về khu vực, lãnh thổ và diện tích,… Cũng chính vì vậy, bất động sản là không di chuyển, di dời được và hiển nhiên trở thành hàng hóa có tính cá biệt.
Vậy tính chất khan hiếm, cá biệt của bất động sản được biểu hiện như. Một ví dụ thực tế như hai BĐS A và B nằm cạnh nhau. Nếu như là loại hàng hóa bình thường, A và B có thể tương đương nhau. Nhưng cả 2 đều là hàng hóa bất động sản, vì vậy hai BĐS này có những yếu tố rất khác nhau và không được xem là giống nhau hay tương đương với nhau.
Hơn nữa, cho dù hai BĐS A, B này có chung kiểu thiết kế kiến trúc trên mặt đất hay sở hữu những đặc điểm gì khác nhau đi chăng nữa thì xét về bất động sản cũng sẽ khác nhau. Lý do là bất động sản mang tính cá biệt mà không BĐS nào có thể giống với BĐS nào. Nhiều nhà đầu tư BĐS đã lợi dụng được đặc điểm này của những mảnh đất. Họ dựa trên những đặc điểm cá biệt, duy nhất để làm điểm nổi bật cho bất động sản của họ trở nên thu hút và hấp dẫn hơn với khách hàng.
BĐS có tính lâu bền và trường tồn theo thời gian. Bởi đất đai là nguồn tài nguyên quý giá được thiên nhiên ban tặng, tồn tại theo thời gian và không thể nào bị hủy hoại. Nếu trên mảnh đất, chúng ta xây dựng những công trình kiến trúc thì có thể lưu giữ từ vài chục đến hàng trăm năm.
Ý nghĩa của tính lâu bền của BĐS chính là tuổi thọ của công trình, kiến trúc được xây dựng trên nó. Tuổi thọ của BĐS được phân thành tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý.
Tuổi thọ vật lý đem đến lợi ích lâu dài hơn về kinh tế. Khi công trình, kiến trúc bị hư hỏng, không còn bảo toàn kết cấu chịu lực nữa thì những lợi ích kinh tế mới chấm dứt. Khác với tuổi thọ vật lý, tuổi thọ kinh tế ngắn ngủi hơn khi nó có thể chấm dứt trong hoạt động bình thường của thị trường.
Với tính chất lâu bền, BĐS được coi là tài sản tích lũy và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Bởi tính chất này khiến BĐS trở thành loại hàng hóa đặc biệt đa dạng và phong phú.
BĐS này có tính chất chịu sự ảnh hưởng tới các BĐS khác. Tác động giữa các BĐS rất rõ rệt. Một BĐS này có thể gây ra một tác động rất lớn đến các BĐS khác. Có thể xét đến những ví dụ thực tế để hiểu rõ hơn về vấn đề này. Chẳng hạn như tại một khu vực, nhà nước hoặc các nhà đầu tư thi công, xây dựng những công trình hạ tầng, cơ sở kiến trúc hiện đại và cao cấp. Điều này khiến cho khu vực này trở nên đẹp hơn, gia tăng giá trị về kinh tế cũng như dịch vụ. Vì vậy, những bất động sản khác nằm trong cùng khu vực sẽ gia tăng giá trị sử dụng hơn cũng như thu hút các nhà đầu tư hơn.
Các BĐS có thể hỗ trợ gia tăng giá trị cho nhau và có tính chất chịu sự ảnh hưởng của nhau. Đây cũng làm tính chất của BĐS được ứng dụng và đem lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư.
Trên đây là những thông tin về thị trường BĐS và những nội dung khác liên quan đến lĩnh vực này. BĐS là một hàng hóa đặc biệt và mang nhiều đặc tính riêng biệt.
Bài viết này có thể giúp được một phần thắc mắc với những người quan tâm đến thị trường BĐS và muốn hiểu thêm những yếu tố t&

THÔNG TIN LIÊN HỆ

Danh mục

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

ĐĂNG KÝ NHẬN TIN